Voorbeeldwaardering - benadering tot immateriële waardebeheer

Dit is 'n uittreksel uit die verkoopsvergelykingsbenadering, met gebruik van immateriële waardebeperking, vir 'n klein huis van 800 vierkante meter in Pacifica. Die meeste van hierdie grootte huise word bygewerk (in die sin van herbou) by herverkoop, omdat dit redelik goedkoop is om so 'n klein huis op te dateer/op te gradeer. Hierdie huis het die afgelope 70 jaar egter slegs 'n paar klein opgraderings ondergaan. Die buitekant is bevredigend onderhou en die verwarmingseenheid is opgegradeer. Andersins is daar min, indien enige opgraderings, duidelik. In hierdie omgewing is die gebrek aan opgraderings baie naby aan die onderkant in toestand, kwaliteit, estetika - en funksies.

Die fase I -regressie was aanvanklik gebaseer op 1,706 verkope wat tot 2001 terugkeer. Die aantal verkope is egter uiteindelik verminder tot 363 verkope wat die meeste vergelykbaar is met die onderwerp. As gevolg hiervan het die vergelykbare datastel 'n goeie datastel met baie verskillende variasies in funksies; dus kon ek aanpassings trek vir dinge soos die tipe vloer.

Van besondere belang moet fase III wees, waar die onderwerp ingedeel word. Let daarop dat ek vir hierdie beoordeling 'n CQA -telling van 0.0 tot 10.0 gebruik het. - Verstaan, die CQA -telling wat aan die 10 vergelykbare data toegeken is (eintlik word 'n CQA outomaties toegeken aan al 1706 vergelykings wat in die regressie gegaan het), is stelselmatig en objektief gedoen bloot met behulp van 'n Excel -makro. Die ENIGSTE subjektiewe insette van die waardeerder hier is eintlik die telling, dws die waarde van CQA, vir die onderwerp. En dit was 'n redelik lae 0.5.

Om die waarde van 'n huis tot dusver in die toestand/kwaliteitskaal te bepaal, behels gewoonlik 'n duik in die koste -benadering. Hier word dit streng gedoen met die verkoopvergelykingsbenadering - wat moontlik gemaak word met die benadering tot subjektiewe waarde. U moet die 10 vergelykbare verkope noukeurig bestudeer. Lees die MLS -lyste wat by die verslag aangeheg is, en bestudeer die prente ten opsigte van die toegekende CQA -telling. Vra jouself af hoe jy die onderwerp sou rangskik. U moet sien, daar is regtig nie veel ruimte oor 'n CQA -waarde van 0.5 nie. Kyk ook na die steil waardekurwe in Figuur 38. Hierdie figuur toon die tipiese kenmerkende CQA -kromme vir residue. Kyk hoe drasties die bydrae van CQA naby 0.5 verander. Dit is gewoonlik makliker om die onderwerp te rangskik of aan te teken as dit naby die linkerkant of regs van die kurwe is, in die middel van die kromme, waar dit moeilik is om die onderwerp te plaas. Vanweë die steiler kromme wat u gewoonlik naby die ente vind, word dit terselfdertyd belangriker om akkuraat te wees. Tog het u natuurlik nie so baie komponente om mee te werk nie. Dit is gewoonlik net 'n kwessie om te vind watter vergelyking die onderwerp die beste by die verkoop pas.

LET WEL: die onderwerpfoto's is nie die van die onderwerpwaardasie nie, maar soortgelyk in toestand, kwaliteit en ander kenmerke. Die kwaliteit van die foto's ontbreek ook direk vanaf 'n MLS, maar dit behoort voldoende te wees. Sommige van die data is gewysig of gewysig, gebaseer op riglyne van die MLS.

VoorbeeldSubjectiveValueContainment_Redacted

Vertaal »