Η προσέγγιση της υποκειμενικής αξίας για τον περιορισμό


Προσέγγιση συγκράτησης υποκειμενικής αξίας

Προσέγγιση σύγκρισης πωλήσεων: Ο περιορισμός υποκειμενικής αξίας ή συντομία SVC, είναι ένας όρος που δίνω στην ακόλουθη μέθοδο για την προσέγγιση σύγκρισης πωλήσεων. Η μέθοδος έχει σχεδιαστεί για να δίνει στους εκτιμητές τη δυνατότητα να παράγουν απόψεις αξίας με πολύ υψηλότερους βαθμούς ακρίβειας από ό, τι με τις τυπικές μεθόδους, με:

  1.  Χρησιμοποιώντας ένα υψηλής ποιότητας εργαλείο παλινδρόμησης όπως το Salford Systems MARS ή το R-Language Earth.
    
  2.  Έλεγχος των συνολικών προσαρμογών για υποκειμενικά ή ποιοτικά χαρακτηριστικά μέσω μιας διαδικασίας παλινδρόμησης και βαθμολόγησης πολλαπλών σταδίων.

General

Το SVC είναι ένας τρόπος για να περιοριστεί ή να περιοριστεί η υπερεκτίμηση και υποτίμηση υποκειμενικών χαρακτηριστικών που απαιτούν την υποκειμενική εκχώρηση βαθμολογιών σε χαρακτηριστικά υποκειμενικών ιδιοτήτων, όπως η όψη, η κατάσταση και η ποιότητα.   

Η διαδικασία μπορεί να χωριστεί σε τρία στάδια:

Στάδιο Ι

Το πρώτο στάδιο της μεθόδου SVC είναι να χρησιμοποιήσετε ένα υψηλής ποιότητας εργαλείο παλινδρόμησης όπως το MARS από την Salford Systems ή γη από το R-Language, στο μοντέλο όσο το δυνατόν περισσότερο της διακύμανσης της τιμής, με βάση αντικειμενικά ποσοτικά χαρακτηριστικά, που συνήθως παρέχονται από φορολογικούς εκτιμητές και δεδομένα MLS, όπως ακαθάριστο σαλόνι (GLA), μέγεθος παρτίδας, μεγέθη και μετρήσεις δωματίων, τύπος στέγης , τον τύπο θεμελίωσης και την τοποθεσία. Αυτή η μέθοδος λειτουργεί καλύτερα όταν αυτό το αρχικό μοντέλο παλινδρόμησης μπορεί να αντιπροσωπεύει τουλάχιστον το 70-80% της διακύμανσης της τιμής με βάση αυτά τα δεδομένα. Ωστόσο, οι χαμηλότερες τιμές είναι σίγουρα χρήσιμες - εις βάρος της ακρίβειας. Οι εκτιμητές κάνουν το καλύτερο που μπορούν με τα δεδομένα που διαθέτουν. Μπορεί να υποστηριχθεί ότι η παλινδρόμηση είναι τόσο καλή ή καλύτερη από οποιαδήποτε άλλη διαθέσιμη μέθοδο, ακόμη και στα χειρότερα σενάρια.

Στάδιο II

Η υπόλοιπη διακύμανση της τιμής, η διαφορά μεταξύ της πραγματικής τιμής πώλησης και της εκτίμησης που παρέχεται από το μοντέλο παλινδρόμησης, που ονομάζεται υπολειπόμενη, θεωρείται ότι είναι αποτέλεσμα μεταβλητών που είτε είναι άγνωστες είτε πρέπει να βαθμολογηθούν μέσω υποκειμενικής κρίσης. Οι πιο σημαντικές από την τελευταία ομάδα μεταβλητών είναι αυτές που αναφέρονται ως «ποιοτικές». Αυτές οι ποιοτικές μεταβλητές έχουν τιμές που μπορούν να αναπαρασταθούν μόνο μέσω υποκειμενικής κρίσης, καθώς δεν μπορούν να μετρηθούν αντικειμενικά χρησιμοποιώντας κοινά αποδεκτά πρότυπα επιστημονικών μετρήσεων. Για παράδειγμα, μπορεί να κρίνουμε την κατάσταση ενός σπιτιού με βάση το ποσοστό των σπιτιών στη γειτονιά του θέματος που θεωρούμε υποκειμενικά ότι είναι σε χειρότερη κατάσταση. και με αυτήν τη μέθοδο βαθμολόγησης, μπορούμε να δώσουμε μια βαθμολογία 0-100%, στρογγυλοποιημένη στο πλησιέστερο ακέραιο ποσοστό. Ωστόσο, συχνά συμβαίνει ότι απαιτείται μεγαλύτερη ακρίβεια και συνήθως χρησιμοποιώ 0.0-100.0%. Αυτές οι τελευταίες περιπτώσεις εμφανίζονται όταν έχουμε να κάνουμε με ιδιότητες κοντά στο κάτω ή πάνω μέρος της καμπύλης τιμών, όπου η κλίση είναι απότομη και οι τιμές αλλάζουν γρήγορα με μικρές παραλλαγές της βαθμολογίας. Για παράδειγμα, μια γειτονιά παλαιότερων σπιτιών μπορεί να έχει μόλις 2% στην κατηγορία "στερεωτές". Ένα σπίτι με βαθμολογία 1.5 μπορεί να χρειάζεται κάποια μέτρια επισκευή της τάξης των 20,000 δολαρίων, ενώ ένα σπίτι με βαθμολογία 0.4 μπορεί επίσης να κατεδαφιστεί με κόστος 250,000 δολαρίων. Ομοίως, τα σπίτια «υπερφτιαγμένα» με ακριβά χαρακτηριστικά συχνά τείνουν να έχουν τιμές που εκτοξεύονται στο πάνω 1% των βαθμολογιών.

Το υπόλοιπο είναι μία μόνο ποσότητα και είναι μια τιμή καλαθιού για όλες τις μεταβλητές ή τα χαρακτηριστικά που δεν εισάγονται στο λογισμικό παλινδρόμησης. Όλες οι πωλήσεις που αναλύονται από το λογισμικό παλινδρόμησης μπορούν να ταξινομηθούν με βάση τα υπολείμματα τους, αφαιρώντας τις εκτιμήσεις που παρέχονται από το μοντέλο Στάδιο Ι από τις τιμές πώλησής τους. (Αν κάποιος θέλει υψηλότερο βαθμό ακρίβειας, μπορεί να «κάνει μασάζ» στις τιμές πώλησης για να αφαιρέσει τις παραχωρήσεις αγοραστών, αλλά αυτό θα ήταν πολύ δουλειά, αν, για παράδειγμα, υπάρχουν 300 πωλήσεις προς ανάλυση. Ωστόσο, εάν υπάρχουν σχετικά λίγες πωλήσεις με τέτοιες παραχωρήσεις στην αγορά, αυτό μπορεί να είναι δυνατό, ανάλογα με το αν αυτά τα δεδομένα επισημαίνονται αξιόπιστα από το MLS.)

Τα υπόλοιπα που κατατάσσονται μπορούν να βαθμολογηθούν κατά ποσοστό πάνω ή κάτω στην κατάταξη. Έτσι, αν χρησιμοποιούσαμε το ποσοστό παρακάτω, η βαθμολογία με το μεγαλύτερο αρνητικό υπόλοιπο θα είχε βαθμολογία 0 και αυτή με τη μεγαλύτερη βαθμολογία θα έπαιρνε 99, με βάση ένα ακέραιο σκορ από 0-99. (Κάποιος μπορεί να κάνει αυτό το σκορ πιο ακριβές χρησιμοποιώντας 0.0-99.9.)

Στη συνέχεια, η παλινδρόμηση μπορεί να εκτελεστεί έναντι της υπολειμματικής βαθμολογίας ως μεταβλητή μεμονωμένης πρόβλεψης έναντι του υπολοίπου πώλησης για να πάρει ένα μοντέλο για τα υπολείμματα. Αυτό είναι πραγματικά μόνο μια συνάρτηση βαθμολογίας έναντι υπολειπόμενου. Εάν προσθέσετε την τιμή που προβλέπεται από το μοντέλο Στάδιο 1, στο υπόλοιπο που προβλέπεται από την υπολειπόμενη βαθμολογία, θα πρέπει να πλησιάσετε πολύ την τιμή πώλησης για συγκρίσιμες πωλήσεις. Και αν το εφαρμόσετε στην εκτίμησή σας για την υπολειπόμενη βαθμολογία για το θέμα - θα πρέπει να έχετε μια πολύ καλή εκτίμηση για την υποθετική τιμή πώλησης του συγκεκριμένου ακινήτου.

Στάδιο ΙΙΙ

Τα δύο παραπάνω μοντέλα μπορούν να συνδυαστούν σε ένα μόνο μοντέλο και να κωδικοποιηθούν σε υπολογιστικό πρόγραμμα για υπολογισμό. Έξι έως δώδεκα περίπου comps, αν είναι λογικά παρόμοια με το θέμα, μπορούν να εισαχθούν στον υπολογιστή, μαζί με τις τιμές των χαρακτηριστικών του θέματος, για τον υπολογισμό των προσαρμογών και των προσαρμοσμένων τιμών πώλησης, οι οποίες με τη σειρά τους υπολογίζονται κατά μέσο όρο για να παρέχουν μια εκτιμώμενη τιμή πώλησης για το θέμα. Θα πρέπει να υπάρχει η δυνατότητα στάθμισης των συγκρίσιμων πωλήσεων με βάση το βαθμό ομοιότητας με το θέμα, αν αυτό έχει νόημα.

Τελικά Θέματα

Mayσως χρειαστεί, λόγω των απαιτήσεων αναφοράς, η διαίρεση των υπολειμμάτων σε τιμές συστατικών. Συγκεκριμένα, η κατάσταση, η ποιότητα και η προβολή μπορεί να χρειαστεί να διαχωριστούν. Το πώς γίνεται αυτό, είναι σε μεγάλο βαθμό η διακριτική ευχέρεια του εκτιμητή. Ο περιορισμός είναι ότι για κάθε συγκρίσιμη πώληση, οι προσαρμογές για τις ποιοτικές μεταβλητές πρέπει να αθροίζονται στο υπόλοιπο. Ένα σπίτι με μέσο όρο βαθμολογίας σε αυτά τα χαρακτηριστικά έχει ένα υπόλοιπο κοντά στο 0. Έτσι, αναμένουμε, καθώς τα χαρακτηριστικά αποκλίνουν από το μέσο όρο, το υπόλοιπο γίνεται πιο θετικό (για τα παραπάνω χαρακτηριστικά) ή πιο αρνητικό (για κατώτερα χαρακτηριστικά). Επομένως, εάν ένα συγκρίσιμο με πωλήσεις έχει υπολείμματα -50,000, είναι σε μέση κατάσταση και είναι μέσης ποιότητας, με κακή θέα, θα μπορούσαμε να περιμένουμε να αναθέσουμε όλα αυτά τα $ 50,000 στην κακή προβολή. Δεν έχει σημασία πώς κατανέμονται τα 50,000 $ σε διάφορα ποιοτικά χαρακτηριστικά για τον υπολογισμό της τελικής προσαρμοσμένης αξίας. Τα μαθηματικά διασφαλίζουν ότι η προσαρμοσμένη τιμή παραμένει η ίδια. Ωστόσο, η διανομή παρέχει μια εξήγηση στον αναγνώστη για την αξιολόγηση του γιατί η προσαρμοσμένη τιμή είναι αυτή που είναι.

Ένα ενδιαφέρον πρόβλημα είναι πώς να διαιρέσετε το εκτιμώμενο υπόλοιπο για την ιδιότητα του υποκειμένου. Στην πραγματικότητα, δεδομένου ότι ο εκτιμητής έχει επιθεωρήσει το θέμα, είναι σε καλή θέση να κάνει μια λογική διαίρεση του εκτιμώμενου υπολειμμάτων στις διαθέσιμες "υπολειμματικές λειτουργίες". Ανοίξτε τον πίνακα δημοσίευσης

Μεταφράζω "