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Flujo de trabajo de R / earth / C ++ para calcular los ajustes de la cuadrícula de ventas

Último desarrollo, Bert Craytor, agosto de 2021:

Se ha creado un nuevo flujo de trabajo para calcular los ajustes de tasación de propiedades basados ​​en R / earth / C ++. Tenga en cuenta que "tierra" es la versión R de MARS (splines de regresión adaptativa multivariante).

Este flujo de trabajo reemplazará el uso de SPM 8.3 de Minitab, cuya tarifa de licencia se ha incrementado 44 veces el año pasado de mis $ 360 / año adquiridos durante los últimos 15 años al estándar de $ 16,000 / año. La mayor parte de este aumento de precio tiene que ver con la combinación de MARS en el paquete más grande de SPM 8.3 en lugar de licenciarlo por separado. Al tomar este camino, MiniTab ha llevado a Salford Systems MARS fuera del alcance de casi todos los 75,000 tasadores en los Estados Unidos y muchos más en todo el mundo. Afortunadamente, existe el paquete R :: earth de Stephen Milborrows, que es un software abierto gratuito. Tendremos que ver cómo se mantiene.

En cualquier caso, la conversión ha agregado algunas mejoras, como la automatización completa del procesamiento de la entrada MLS a través del envío automático a earth (), el análisis automático de la salida R :: earth a hojas de cálculo de Excel con ajustes y la agregación de los ajustes a Campos URAR por archivos de configuración que el usuario puede modificar para alterar:

    • los campos a analizar,
    • la activación de interacciones bidireccionales frente a unidireccionales,
    • las variables permitidas para interacciones bidireccionales cuando el usuario elige esa opción, y
    • los campos URAR para agregar los ajustes especificados por el modelo.

El flujo de trabajo automatizado acelera significativamente el proceso de evaluación y mejora la precisión de la evaluación en varios aspectos que no están directamente relacionados con MARS.

Las mejoras de precisión provienen de un CQA más preciso para el mapeo (o función) residual. Esta función, escrita en C ++, reemplaza la generación de funciones más aproximada realizada anteriormente a través de Minitab / Salford-Systems MARS (que no es realmente adecuada para la tarea.

Usé R Studio para desarrollar el nuevo sistema de flujo de trabajo en script R y C ++. R Studio también se usa para la ejecución, aunque planeo crear una interfaz en C # para administrar el flujo de trabajo. El sistema contiene aproximadamente 1500 líneas para código de secuencia de comandos R y 500 líneas de código C ++.

El sistema generará ajustes URAR para un número ilimitado de comparables de ventas, ajustando todos dentro del 0.00001% de su promedio.

Utilicé la variación del Enfoque de comparación de ventas denominada de diversas formas

    • Enfoque de contención de valor subjetivo (SVCA),
    • Enfoque de contención de valor intangible (ICVA), o
    • Enfoque de valor de contribución (CVA)

para este flujo de trabajo. De estos nombres, probablemente el Enfoque de valor de contribución sea el más exacto. Aunque el “Enfoque de contención de valor intangible” enfatiza la ventaja real del enfoque, es decir, un término mucho más preciso para estimar el valor de mercado. Sin embargo, una desventaja de esta descripción es que el valor capturado a través de la regresión residual contiene con mayor precisión las contribuciones de valor de todos variables que no entraron en el análisis de regresión de la Etapa I. Más específicamente, algunas de estas variables pueden ser parcialmente tangibles, aunque simplemente inconmensurables por varias razones. El término CVA o Enfoque de valor de contribución también enfatiza que el cálculo de ajustes ocurre como resultado de primeras calcular los valores de contribución de las características de la propiedad, más un valor base típico.