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Flux de travail R/earth/C++ pour le calcul des ajustements de la grille de vente

Dernier développement, Bert Craytor, août 2021 :

Un nouveau flux de travail a été créé pour calculer les ajustements d'évaluation de propriété sur la base du R/earth/C++. Notez que « earth » est la version R de MARS (Multivariate Adaptive Regression Splines).

Ce flux de travail remplacera l'utilisation de SPM 8.3 de Minitab dont les frais de licence ont été multipliés par 44 l'année dernière, passant de mon droit acquis 360 $/an au cours des 15 dernières années à 16,000 8.3 $/an standard. La majeure partie de cette augmentation de prix est due au fait qu'ils combinent MARS dans le package SPM 75,000 plus large au lieu de l'autoriser séparément. En empruntant cette voie, MiniTab a mis Salford Systems MARS hors de portée de la quasi-totalité des XNUMX XNUMX évaluateurs aux États-Unis et bien d'autres dans le monde. Heureusement, il existe le package R::earth de Stephen Milborrows qui est un logiciel libre et ouvert. Il faudra voir comment ça tient.

Dans tous les cas, la conversion a ajouté quelques améliorations, telles que l'automatisation complète du traitement des entrées MLS via une soumission automatisée à earth(), l'analyse automatisée de la sortie R::earth dans des feuilles de calcul Excel avec des ajustements et l'agrégation des ajustements à Champs URAR par fichiers de configuration que l'utilisateur peut modifier afin de modifier :

    • les champs à analyser,
    • l'activation des interactions bidirectionnelles vs unidirectionnelles,
    • les variables autorisées pour les interactions bidirectionnelles lorsque l'utilisateur choisit cette option, et
    • les champs URAR pour agréger les ajustements spécifiés par le modèle.

Le flux de travail automatisé accélère considérablement le processus d'évaluation et améliore la précision de l'évaluation à plusieurs égards non directement liés à MARS.

Les améliorations de la précision proviennent d'un mappage (ou fonction) plus précis entre l'AQC et les résidus. Cette fonction, écrite en C++, remplace la génération de fonction rahter rugueuse précédemment effectuée via Minitab/Salford-Systems MARS (qui n'est pas vraiment adaptée à la tâche.

J'ai utilisé R Studio pour développer le nouveau système de workflow en script R et C++. R Studio est également utilisé pour l'exécution, même si je prévois de créer un frontal en C# pour gérer le workflow. Le système contient environ 1500 lignes de code de script R et 500 lignes de code C++.

Le système générera des ajustements URAR pour un nombre illimité de ventes comparables, en les ajustant tous à 0.00001 % près de leur moyenne.

J'ai utilisé la variante de l'approche de comparaison des ventes appelée différemment le

    • Approche de confinement de la valeur subjective (SVCA),
    • Approche de confinement de la valeur immatérielle (ICVA), ou
    • Approche de la valeur de contribution (CVA)

pour ce flux de travail. Parmi ces noms, l'approche de la valeur de contribution est probablement la plus précise. Bien que « l'approche de confinement de la valeur immatérielle » souligne l'avantage réel de l'approche, c'est-à-dire un terme beaucoup plus précis pour estimer la valeur marchande. Cependant, un inconvénient de cette description est que la valeur capturée par le résidu de régression contient plus précisément les contributions de valeur de tous variables qui ne sont pas entrées dans l'analyse de régression de stade I. Plus précisément, certaines de ces variables peuvent être partiellement tangibles, bien que tout simplement non mesurables pour diverses raisons. Le terme CVA ou Contribution Value Approach souligne également que le calcul des ajustements résulte de dans un premier temps calculer les valeurs de contribution des caractéristiques de la propriété, plus une valeur de base typique.