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Flusso di lavoro R/earth/C++ per il calcolo degli aggiustamenti della griglia di vendita

Ultimo sviluppo, Bert Craytor, agosto 2021:

È stato creato un nuovo flusso di lavoro per il calcolo delle rettifiche di valutazione delle proprietà basate su R/earth/C++. Nota che "terra" è la versione R di MARS (Multivariate Adaptive Regression Splines).

Questo flusso di lavoro sostituirà l'uso di SPM 8.3 di Minitab, il cui canone di licenza è aumentato di 44 volte lo scorso anno, dai $ 360 all'anno del mio nonno negli ultimi 15 anni ai $ 16,000 all'anno standard. La maggior parte di questo aumento di prezzo ha a che fare con la combinazione di MARS nel pacchetto SPM 8.3 più grande invece di concederlo in licenza separatamente. Percorrendo questa strada, MiniTab ha portato Salford Systems MARS fuori dalla portata di quasi tutti i 75,000 periti negli Stati Uniti e molti altri in tutto il mondo. Fortunatamente, c'è il pacchetto R::earth di Stephen Milborrows che è un software aperto gratuito. Bisognerà vedere come regge.

In ogni caso, la conversione ha aggiunto alcuni miglioramenti, come la completa automazione dell'elaborazione dell'input MLS attraverso l'invio automatico a earth(), l'analisi automatizzata dell'output R::earth su fogli di calcolo Excel con aggiustamenti e l'aggregazione degli aggiustamenti a Campi UrAR per file di configurazione che l'utente può modificare per alterare:

    • i campi da analizzare,
    • l'attivazione di interazioni bidirezionali vs. unidirezionali,
    • le variabili consentite per le interazioni bidirezionali quando l'utente sceglie tale opzione e
    • i campi URAR per aggregare le rettifiche specificate dal modello.

Il flusso di lavoro automatizzato velocizza notevolmente il processo di valutazione e migliora l'accuratezza della valutazione sotto diversi aspetti non direttamente correlati a MARS.

I miglioramenti della precisione derivano da una CQA più accurata alla mappatura (o funzione) dei residui. Questa funzione, scritta in C++, sostituisce la generazione di funzioni piuttosto approssimative precedentemente eseguita tramite Minitab/Salford-Systems MARS (che non è proprio adatta al compito.

Ho usato R Studio per sviluppare il nuovo sistema di workflow in R script e C++. R Studio viene utilizzato anche per l'esecuzione, anche se ho intenzione di creare un front-end in C# per gestire il flusso di lavoro. Il sistema contiene circa 1500 righe di codice script R e 500 righe di codice C++.

Il sistema genererà aggiustamenti URAR per un numero illimitato di comparabili di vendita, aggiustando il tutto entro lo 0.00001% della loro media.

Ho usato la variazione dell'Approccio di confronto delle vendite variamente chiamato

    • Approccio di contenimento del valore soggettivo (SVCA),
    • Approccio al contenimento del valore immateriale (ICVA), o
    • Approccio al valore del contributo (CVA)

per questo flusso di lavoro. Di questi nomi, probabilmente l'approccio del valore del contributo è il più accurato. Sebbene "Intangible Value Containment Approach" enfatizzi il vero vantaggio dell'approccio, vale a dire un termine molto più preciso per stimare il valore di mercato. Tuttavia, un aspetto negativo di questa descrizione è che il valore catturato attraverso il residuo di regressione contiene in modo più accurato i contributi di valore di per tutti i nostri marchi storici variabili che non sono entrate nell'analisi di regressione della Fase I. Più specificamente, alcune di queste variabili possono essere parzialmente tangibili, anche se semplicemente non misurabili per vari motivi. Il termine CVA o Contribution Value Approach sottolinea inoltre che il calcolo delle rettifiche avviene a seguito di prima di tutto calcolo dei valori di contribuzione delle caratteristiche dell'immobile, più un valore base tipico.

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