Strona główna

Przepływ pracy R/earth/C++ do obliczania korekt siatki sprzedaży

Najnowsze opracowanie, Bert Craytor, sierpień 2021 r.:

Utworzono nowy przepływ pracy do obliczania korekt wyceny nieruchomości na podstawie R/ziemia/C++. Zwróć uwagę, że „ziemia” to wersja R MARS (Multivariate Adaptive Regression Splines).

Ten przepływ pracy zastąpi korzystanie z programu Minitab SPM 8.3, którego opłata licencyjna wzrosła 44-krotnie w ubiegłym roku z 360 USD rocznie w ciągu ostatnich 15 lat do standardowych 16,000 8.3 USD rocznie. Większość tego wzrostu cen ma związek z połączeniem MARS z większym pakietem SPM 75,000 zamiast osobnego licencjonowania go. Podążając tą drogą, MiniTab sprawił, że firma Salford Systems MARS znalazła się poza zasięgiem prawie wszystkich XNUMX XNUMX rzeczoznawców w Stanach Zjednoczonych i wielu innych na całym świecie. Na szczęście istnieje pakiet R::earth Stephena Milborrowsa, który jest wolnym, otwartym oprogramowaniem. Będziemy musieli zobaczyć, jak się utrzyma.

W każdym razie konwersja dodała pewne ulepszenia, takie jak pełna automatyzacja przetwarzania danych wejściowych MLS poprzez automatyczne przesyłanie do earth(), automatyczne parsowanie danych wyjściowych R::earth do arkuszy kalkulacyjnych Excel z korektami oraz agregacja korekt do Pola URAR na pliki konfiguracyjne, które użytkownik może modyfikować w celu zmiany:

    • pola do analizy,
    • aktywacja interakcji dwukierunkowych vs. jednokierunkowych,
    • zmienne dozwolone dla interakcji dwukierunkowych, gdy użytkownik wybierze tę opcję, oraz
    • pola URAR w celu agregacji korekt określonych przez model.

Zautomatyzowany przepływ pracy znacznie przyspiesza proces oceny i poprawia dokładność oceny w kilku aspektach niezwiązanych bezpośrednio z MARS.

Udoskonalenia dokładności wynikają z dokładniejszego mapowania CQA do resztkowego (lub funkcji). Ta funkcja, napisana w C++, zastępuje bardziej szorstką generację funkcji wykonywaną wcześniej przez Minitab/Salford-Systems MARS (która tak naprawdę nie jest odpowiednia do tego zadania.

Użyłem R Studio do opracowania nowego systemu workflow w skrypcie R i C++. R Studio jest również używane do wykonywania, chociaż planuję stworzyć frontend w C# do zarządzania przepływem pracy. System zawiera około 1500 linii kodu skryptu R i 500 linii kodu C++.

System wygeneruje korekty URAR dla nieograniczonej liczby porównań sprzedażowych, dostosowując wszystkie z dokładnością do 0.00001% ich średniej.

Użyłem odmiany podejścia porównawczego sprzedaży, zwanej różnie

    • Podejście Subiektywnej Wartości Ograniczenia (SVCA),
    • Podejście ograniczania wartości niematerialnych (ICVA) lub
    • Podejście oparte na wartości wkładu (CVA)

dla tego przepływu pracy. Spośród tych nazw prawdopodobnie najdokładniejsze jest podejście do wartości wkładu. Chociaż „podejście ograniczające wartość niematerialną” podkreśla prawdziwą zaletę tego podejścia, to jest znacznie dokładniejsze określenie szacowania wartości rynkowej. Jednak wadą tego opisu jest to, że wartość uchwycona przez resztę regresji dokładniej zawiera wkład wartości cała kolekcja zmienne, które nie weszły do ​​analizy regresji Etapu I. Mówiąc dokładniej, niektóre z tych zmiennych mogą być częściowo namacalne, chociaż z różnych powodów po prostu niemierzalne. Termin CVA lub podejście do wartości wkładu podkreśla również, że obliczanie korekt następuje w wyniku: drugim obliczanie wartości wkładu cech nieruchomości powiększonych o typową wartość bazową.

Tłumacz