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Fluxo de trabalho R / earth / C ++ para calcular ajustes de grade de vendas

Último desenvolvimento, Bert Craytor, agosto de 2021:

Um novo fluxo de trabalho foi criado para calcular os ajustes de avaliação de propriedade com base no R / earth / C ++. Observe que “terra” é a versão R de MARS (Multivariate Adaptive Regression Splines).

Esse fluxo de trabalho substituirá o uso do SPM 8.3 do Minitab, que teve sua taxa de licença aumentada 44 vezes no ano passado, passando de US $ 360 / ano nos últimos 15 anos para o padrão de US $ 16,000 / ano. A maior parte desse aumento de preço tem a ver com a combinação do MARS no pacote maior do SPM 8.3 em vez de licenciar separadamente. Ao tomar esse caminho, a MiniTab tirou a Salford Systems MARS do alcance de quase todos os 75,000 avaliadores nos Estados Unidos e muitos mais em todo o mundo. Felizmente, existe o pacote R :: earth de Stephen Milborrows, que é um software livre e aberto. Teremos que ver como isso funciona.

Em qualquer caso, a conversão adicionou algumas melhorias, como automação completa do processamento de entrada MLS por meio do envio automatizado para o earth (), análise automatizada da saída R :: earth para planilhas do Excel com ajustes e agregação dos ajustes para Campos URAR por arquivos de configuração que o usuário pode modificar para alterar:

    • os campos a serem analisados,
    • a ativação de interações bidirecionais vs. unilaterais,
    • as variáveis ​​permitem interações bidirecionais quando o usuário escolhe essa opção, e
    • os campos URAR para agregar os ajustes especificados pelo modelo.

O fluxo de trabalho automatizado acelera significativamente o processo de avaliação e melhora a precisão da avaliação em vários aspectos não diretamente relacionados ao MARS.

As melhorias de precisão vêm de um CQA mais preciso para o mapeamento (ou função) residual. Esta função, escrita em C ++, substitui a geração de função bruta rahter feita anteriormente por meio do Minitab / Salford-Systems MARS (que não é realmente adequada para a tarefa.

Usei o R Studio para desenvolver o novo sistema de workflow em R script e C ++. O R Studio também é usado para execução, embora eu planeje criar um front-end em C # para gerenciar o fluxo de trabalho. O sistema contém cerca de 1500 linhas para código de script R e 500 linhas de código C ++.

O sistema gerará ajustes URAR para um número ilimitado de comparáveis ​​de vendas, ajustando todos para 0.00001% de sua média.

Eu usei a variação da abordagem de comparação de vendas chamada de

    • Abordagem de contenção de valor subjetivo (SVCA),
    • Abordagem de Contenção de Valor Intangível (ICVA), ou
    • Abordagem de valor de contribuição (CVA)

para este fluxo de trabalho. Desses nomes, provavelmente a Abordagem do Valor de Contribuição é a mais precisa. Embora a “Abordagem de Contenção de Valor Intangível” enfatize a vantagem real da abordagem, ou seja, um termo muito mais preciso para estimar o Valor de Mercado. No entanto, uma desvantagem desta descrição é que o valor capturado por meio do resíduo de regressão contém com mais precisão as contribuições de valor de todos os variáveis ​​que não entraram na análise de regressão do Estágio I. Mais especificamente, algumas dessas variáveis ​​podem ser parcialmente tangíveis, embora apenas incomensuráveis ​​por várias razões. O termo CVA ou Abordagem do Valor de Contribuição também enfatiza que o cálculo dos ajustes ocorre como resultado de primeiro calcular os valores de contribuição de características de propriedade, mais um valor de base típico.

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