Fluxo de trabalho R / earth / C ++ para calcular ajustes de grade de vendas
Último desenvolvimento, Bert Craytor, agosto de 2021:
Um novo fluxo de trabalho foi criado para calcular os ajustes de avaliação de propriedade com base no R / earth / C ++. Observe que “terra” é a versão R de MARS (Multivariate Adaptive Regression Splines).
Esse fluxo de trabalho substituirá o uso do SPM 8.3 do Minitab, que teve sua taxa de licença aumentada 44 vezes no ano passado, passando de US $ 360 / ano nos últimos 15 anos para o padrão de US $ 16,000 / ano. A maior parte desse aumento de preço tem a ver com a combinação do MARS no pacote maior do SPM 8.3 em vez de licenciar separadamente. Ao tomar esse caminho, a MiniTab tirou a Salford Systems MARS do alcance de quase todos os 75,000 avaliadores nos Estados Unidos e muitos mais em todo o mundo. Felizmente, existe o pacote R :: earth de Stephen Milborrows, que é um software livre e aberto. Teremos que ver como isso funciona.
Em qualquer caso, a conversão adicionou algumas melhorias, como automação completa do processamento de entrada MLS por meio do envio automatizado para o earth (), análise automatizada da saída R :: earth para planilhas do Excel com ajustes e agregação dos ajustes para Campos URAR por arquivos de configuração que o usuário pode modificar para alterar:
- os campos a serem analisados,
- a ativação de interações bidirecionais vs. unilaterais,
- as variáveis permitem interações bidirecionais quando o usuário escolhe essa opção, e
- os campos URAR para agregar os ajustes especificados pelo modelo.
O fluxo de trabalho automatizado acelera significativamente o processo de avaliação e melhora a precisão da avaliação em vários aspectos não diretamente relacionados ao MARS.
As melhorias de precisão vêm de um CQA mais preciso para o mapeamento (ou função) residual. Esta função, escrita em C ++, substitui a geração de função bruta rahter feita anteriormente por meio do Minitab / Salford-Systems MARS (que não é realmente adequada para a tarefa.
Usei o R Studio para desenvolver o novo sistema de workflow em R script e C ++. O R Studio também é usado para execução, embora eu planeje criar um front-end em C # para gerenciar o fluxo de trabalho. O sistema contém cerca de 1500 linhas para código de script R e 500 linhas de código C ++.
O sistema gerará ajustes URAR para um número ilimitado de comparáveis de vendas, ajustando todos para 0.00001% de sua média.
Eu usei a variação da abordagem de comparação de vendas chamada de
- Abordagem de contenção de valor subjetivo (SVCA),
- Abordagem de Contenção de Valor Intangível (ICVA), ou
- Abordagem de valor de contribuição (CVA)
para este fluxo de trabalho. Desses nomes, provavelmente a Abordagem do Valor de Contribuição é a mais precisa. Embora a “Abordagem de Contenção de Valor Intangível” enfatize a vantagem real da abordagem, ou seja, um termo muito mais preciso para estimar o Valor de Mercado. No entanto, uma desvantagem desta descrição é que o valor capturado por meio do resíduo de regressão contém com mais precisão as contribuições de valor de todos os variáveis que não entraram na análise de regressão do Estágio I. Mais especificamente, algumas dessas variáveis podem ser parcialmente tangíveis, embora apenas incomensuráveis por várias razões. O termo CVA ou Abordagem do Valor de Contribuição também enfatiza que o cálculo dos ajustes ocorre como resultado de primeiro calcular os valores de contribuição de características de propriedade, mais um valor de base típico.