Hemsida

R/earth/C ++ arbetsflöde för beräkning av försäljningsnätjusteringar

Senaste utvecklingen, Bert Craytor, augusti 2021:

Ett nytt arbetsflöde har skapats för beräkning av fastighetsvärderingsjusteringar baserat på R/earth/C ++. Observera att "jorden" är R -versionen av MARS (Multivariate Adaptive Regression Splines).

Detta arbetsflöde kommer att ersätta användningen av Minitabs SPM 8.3 som har ökat sin licensavgift 44 gånger det senaste året från min morfar på $ 360/år under de senaste 15 åren till standard $ 16,000/år. Det mesta av denna prishöjning har att göra med att de kombinerar MARS till det större SPM 8.3 -paketet istället för att licensiera det separat. Genom att ta denna väg har MiniTab tagit Salford Systems MARS utom räckhåll för nästan alla de 75,000 XNUMX värderarna i USA och många fler över hela världen. Lyckligtvis finns det Stephen Milborrows 'R :: earth -paket som är gratis öppen programvara. Vi får se hur det håller.

I alla fall har konverteringen lagt till några förbättringar, till exempel fullständig automatisering av bearbetning av MLS -ingång genom automatisk inlämning till jorden (), automatisk analys av R :: earth -utdata till Excel -kalkylblad med justeringar och aggregering av justeringarna till URAR -fält per konfigurationsfiler som användaren kan ändra för att ändra:

    • fälten som ska analyseras,
    • aktivering av tvåvägs vs envägs interaktioner,
    • variablerna som tillåts för tvåvägsinteraktioner när användaren väljer det alternativet, och
    • URAR-fälten för att aggregera de modellspecifika justeringarna.

Det automatiska arbetsflödet påskyndar utvärderingsprocessen avsevärt och förbättrar utvärderingens noggrannhet i flera avseenden som inte är direkt relaterade till MARS.

Noggrannhetsförbättringarna kommer från en mer exakt CQA till Residual mapping (eller funktion). Den här funktionen, skriven i C ++, ersätter den genererade rahter-funktionsgenerering som tidigare gjorts genom Minitab/Salford-Systems MARS (vilket inte riktigt passar för uppgiften.

Jag använde R Studio för att utveckla det nya arbetsflödessystemet i R -skript och C ++. R Studio används också för körning, även om jag planerar att skapa en frontend i C# för att hantera arbetsflöde. Systemet innehåller cirka 1500 rader för R -skriptkod och 500 rader C ++ - kod.

Systemet kommer att generera URAR -justeringar för ett obegränsat antal försäljningsjämförbara, och justera alla till inom 0.00001% av deras genomsnitt.

Jag använde variationen av Sales Comparison Approach på olika sätt kallad

    • Subjektivt värdeinnehållande tillvägagångssätt (SVCA),
    • Immateriellt värdebegränsande tillvägagångssätt (ICVA), eller
    • Bidragsvärdesmetod (CVA)

för detta arbetsflöde. Av dessa namn är antagligen bidragsvärdesmetoden den mest exakta. Även om ”Immateriellt värdebegränsande tillvägagångssätt” betonar den verkliga fördelen med tillvägagångssättet, det vill säga en mycket mer exakt term för uppskattning av marknadsvärde. En nackdel med denna beskrivning är emellertid att värdet som fångats genom regressionsresten mer exakt innehåller värdetillskotten av alla variabler som inte kom in i steg I -regressionsanalysen. Mer specifikt kan vissa av dessa variabler vara delvis påtagliga, men bara omätbara av olika skäl. Begreppet CVA eller bidragsvärdesmetod understryker också att beräkningen av justeringar sker som ett resultat av först beräkna avgiftsvärdena för fastighetsegenskaper, plus ett typiskt grundvärde.