樣本估值——無形價值遏制方法

這是使用無形價值遏制的銷售比較方法的摘錄,適用於 Pacifica 的一個 800 平方英尺的小住宅。 大多數這些大小的房屋在轉售時都會更新(在改造的意義上),因為更新/升級這樣一個小房子相當便宜。 然而,在過去的 70 年裡,這座房子只進行了幾次小的升級。 外觀得到了令人滿意的維護,加熱裝置也得到了升級。 否則,幾乎沒有明顯的升級。 對於這個社區,缺乏升級使其在條件、質量、美學和功能方面非常接近底部。

第一階段回歸最初是基於可追溯到 1,706 年的 2001 次銷售。但是,最終銷售數量被削減到與該主題最相似的 363 次銷​​售。 正因為如此,可比較的數據集具有許多不同特徵變化的大小數據集; 因此,我能夠提取諸如地板類型之類的調整。

特別感興趣的應該是第三階段,該主題被排名。 請注意,對於本次評估,我使用的 CQA 分數範圍為 0.0 到 10.0。 – 理解,分配給 10 個可比較對象的 CQA 分數(實際上,CQA 會自動分配給所有進入回歸的 1706 個可比較對象),是使用 Excel 宏系統客觀地完成的。 來自評估者的唯一主觀輸入實際上是評分,即為主題設置 CQA 的值。 結果證明是一個相當低的0.5。

通常,在條件/質量範圍內確定如此低的房屋價值將涉及深入研究成本方法。 在這裡,它是嚴格使用銷售比較方法完成的——這可以通過主觀價值遏制方法來實現。 您需要仔細研究這 10 個銷售比較。 閱讀報告所附的 MLS 列表並研究圖片,與分配的 CQA 分數有關。 問問自己你會如何對這個主題進行排名。 您應該看到,在 CQA 值 0.5 附近確實沒有太多餘地。 此外,請考慮圖 38 中的陡峭值曲線。該圖顯示了殘差的典型特徵 CQA 曲線。 看看 CQA 的貢獻在 0.5 附近發生了多麼巨大的變化。 通常,當對象靠近曲線的最左側或最右側時,對對象進行排名或評分要比在曲線中間難以放置對象時更容易。 然而,與此同時,由於您通常會在末端附近發現更陡峭的曲線,因此準確變得更加重要。 然而,當然,您可能沒有那麼多組合可以使用。 這通常只是一個簡單的問題,即找到最適合銷售的可比主題。

注意:主題圖片不是主題評估的,但在條件、質量和其他特徵上相似。 此外,直接從 MLS 拍攝,照片質量欠佳,但應該足夠了。 根據 MLS 的指導方針,一些數據已被修改或編輯。

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